2012-07-10 16:41　 四川在线

蓬江区，靠近东湖公园的一栋楼盘即将竣工

　　在国家史上最严厉的房控政策下，江门虽然没有出台限价和限购的具体政策，但政府通过限制高价房预售证的审批等措施，对江门的房价实施了“软着陆”，一路攀升的房价逐渐稳定。今年上半年楼市更是出现了量价齐跌，市区(蓬江区、江海区)房价同比下跌16.3%。

　　投资型购房者被打压，楼市交易量骤降，开发商持续开发面临越来越大的资金压力，各种优惠降价促销营销手段层出不穷，一直被高房价压制的刚需客开始蠢蠢欲动，逐渐成为消化楼市货量的市场主体。部分开发商更是开始尝试对新房进行更明显的差异化销售，同一栋楼的新房因楼层和坐向等不同，单价相差可超过千元。

　　上半年楼市数据全线下降

　　据市住建部门发布的数据显示，6月份蓬江、江海区批准预售项目5个，其中住宅面积8.40万平方米，环比增加463.8%，同比增加137.3%；住宅共762套，环比增加568.4%，同比增加193.1%。而截至6月底，市场待售住宅约共6600套，比5月的6400套有所增加。

　　除此之外，6月的楼市数据“降声一片”。新建商品房网签面积9.68万平方米，其中住宅面积7.65万平方米，环比下降15.7%，同比下降24.6%；住宅网签套数632套，环比下降17.8%，同比下降20.0%；其中公寓617套，环比下降17.7%，同比下降17.4%。新建商品住宅网签加权平均价5702元，环比下跌1.0%，同比下跌16.3%。 

　　今年上半年的楼市数据更是出现了大幅度的回落。批准预售面积46.24万平方米，同比下降20.1%；累计批准住宅预售3386套，同比下降26.5%。商品住宅累计网签面积40.57万平方米，同比下降36.7%；累计网签3393套，同比下降31.4%。累计商品住宅均价5747元，同比下跌5.8%。二手住宅累计成交面积19.12万平方米，同比下降38.9%；累计成交2056套，同比下降37.1%。

　　刚需客成交易市场主角

　　6月楼市住宅网签762套，较5月份的769套有所下降，但较4月份的558套有较大增幅。而与第一季度相比，第二季度的网签量得益于开发商不断推出的促销降价优惠活动，骤增1.4倍，但3393套的网签量仍难掩楼市交易疲软的尴尬。

　　“基本都是刚需客，首次置业的业主也不少。”江门怡福地产营销总监谭华驹指出，今年以来，购买风山水岸的购房者主要以自住型的刚需客为主，对房价的敏感度比较强。而随着房价的走低，越来越多的刚需购房者开始考虑出手。

　　同栋楼新房价格相差千元

　　记者留意了一些楼盘，过去流行的简单地按照楼层加价的销售方式逐渐减少，不少开发商开始对新房进行更为细化的分类，各种分类的价格差距也正在拉大，同一栋楼的新房价格差异有的相差已经超过千元。

　　“以前是差一点的新房搭品质好的新房一起卖，景观和坐向等差一点的新房便宜两三百元就可以卖了。”江门怡福地产营销总监谭华驹表示，该楼盘新房拉开售价差距，一方面是拿出部分房源作为特价房，吸引购房者增加交易量，另一方面则坚守部分拥有更好景观资源和坐向优势的新房的价格，保证开发商的利润。“新房的价格分化其实是市场细分的一种表现，楼市健康发展的一个标志。”

　　业内分析：

　　今年大考在9月

　　“回暖？不能因近3个月成交量增多就简单下判断。”江门上半年批准住宅预售同比下降26.5%，但交易量也同比下降31.4%，而与去年同期相比，市场上待售房的数量增加了10%。江门市房地产分析师王先生指出，今年上半年的江门楼市是依靠开发商降价而带来的，是江门市民的购房刚需释放支撑的，但这些刚需到底有多少，目前尚难以估量。“如果下半年的房价不降反升，这些刚需就会被迅速抑制，江门楼市的交易量就会迅速下滑。”

　　“开发商在5月份的小考表现普遍及格，但江门楼市的大考在9月份。”北新区某楼盘不愿意透露姓名的营销经理指出，此前楼市交易量增加是开发商优惠降价促销带动的，如果下半年国家保持甚至进一步严控房地产，开发商没有在价格上作出更大的让步，此前的交易量增加无疑就变成了透支下半年刚需，下半年的楼市要启动交易量将更困难。但未来是否实现差异化房控政策，甚至出台相关的房贷优惠等刺激刚需客置业政策，目前尚不得知。“此前的房控政策一刀切，误伤了很多购房刚需，只有解决这个问题，楼市才能健康持续发展。”

　　(作者：黄国金 陈卓达)

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