2012-07-15 20:24　 四川在线

　　鲁网7月15日讯（记者 刘梅婷）随着房地产市场的飞速发展，商品房买卖中出现的法律纠纷逐渐增多，其中最突出的就是"一房二卖", 甚至"一房多卖"现象。这种现象严重损害了购房者的合法权益，严重影响了社会信用。济南近期推行的商品房预登记制度，着实为市民买房加了把"安全锁".

　　据了解，由于市场上在售的商品房大多数是期房，从合同备案完毕到最终交房，一般需要1至2年时间。在当前楼市调控严厉背景下，开发商资金链普遍紧张，为谋求更多资金而"一房多卖"可能性依然存在。因此，推行商品房预告登记制度，对于切实保障购房者合法权益非常必要。

　　《物权法》第二十条明确规定，"当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。"所谓预告登记就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。"简单的说，预告登记就是对申请人将会取得某项物权的事实进行公示，登记后，若出现其他人主张物权将是无效的。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。所以，购房人办理预告登记相当于给自己将来拿到房屋产权加了把'安全锁'."济南市住房保障和房产管理局相关负责人说道。

　　个人购买商品房应注意的事项

　　一、开发商"五证"要齐全

　　近年来，房地产项目有关的投诉和纠纷是一大热点，核实开发商提供的资料，保证五证俱全，是挑选房屋时要特别关注的。这"五证"是指：（一）规划管理部门核发的《建设用地规划许可证》；（二）国土部门核发的《国有土地使用权证》；（三）规划部门核发的《建设工程规划许可证》；（四）建设主管部门核发的《建设工程施工许可证》；（五）建设主管部门核发的《商品房销售（预售）许可证》；

　　二、开发商应当明示的其他事项

　　（一）开发资质和营业执照；（二）商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图；（三）项目开发进度和竣工交付使用时间；（四）项目及其配套设施的平面示意图；（五）商品房的结构类型、户型、装修标准，公共和公用建筑面积的分摊方法；（六）预售商品房的价格和付款方法；（七）商品房预售的专用账户；（八）物业管理事项；（九）依法属于全体业主所有的部位；（十）法律、法规规定的其他事项。

　　三、商品房预售需要具备哪些条件

　　（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（二）按照土地管理部门的有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五）七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；（七）法律、法规规定的其他条件。

　　另外，凡是在以市场地价取得的土地上兴建的商品房，在建筑竣工验收合格，并办理房产登记和领取了《房屋所有权证书》后，都可以直接公开销售。

　　办理预告登记业务申报资料及流程

　　记者了解到，《房屋登记办法》规定了办理商品房预告登记应当提交的材料为：登记申请书、申请人的身份证明、已登记备案的商品房预购合同、当事人关于预告登记的约定及其他必要材料。由此可见，预告登记需要买卖双方在订立合同时对于办理预告登记的事项进行事先约定。经过网上签约和合同备案后持规定资料共同向登记机构申请即可。

　　据悉，济南市七个区的预告登记均可直接到房产大厦二楼交易大厅申请办理。申请预告登记后三个工作日可以办结，根据发改价格【2008】924号文的规定，办理登记所需费用为登记费80元/套。

　　如果发生"一房二卖",该怎样保护自己的权益？

　　开发商预售商品房，购房人支付房款后，在等待取得房屋产权的漫长过程中，若卖方不守诚信一房二卖，购房人应通过什么方式维护自己的权益？记者了解到，《物权法》第二十条规定：当事人订立买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

　　预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。老百姓购买预售的住房，订立预售合同后，只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购房者无法防止开发商将房屋以更高的价格出卖给他人即"一房二卖"的情况发生，仅能在这种情况发生时主张开发商违约进行损害赔偿，而无法获得指定的房屋。在建立了预告登记制度情况下，购房人如果将他的这一请求进行预告登记，因预告登记具有物权排他效力，所以开发商违背预告登记内容的处分行为就不能发生法律效力。