王营
5万多平方米的土地，配建100平方米的公租房，7月16日，一则不起眼的拍地新闻成了舆论热议的热点。
这块竞拍的土地是北京大兴区庞各庄镇改造4号地。该地经过72轮竞价，最终被河北众美房地产开发有限公司以4.8亿总价竞得，溢价率为46.08%，最终核算楼面价为4486元/平方米。值得注意的是，此次土地竞拍在触及4.8亿元价格上限后，只有河北众美确认参与配建公租房面积拍卖环节，而公租房竞拍环节是从100平方米开始竞拍的，所以河北众美成为唯一一家举牌的开发商，也因此该地块仅需配建100平方米公租房。
也就是说，如果该开发商按照规定正常建设，这应该是全国首个“最小的公租房小区”。而按照中央规定，公租房应该主要以小户型40平方米为主，所以，这个项目要求配建的100平方米公租房最多可能只能建两套。
对此，北京市国土局相关负责人回应称，“规则使然。也许正好建两套公租房更好出租。”而北京市建委相关部门一位负责人在听说此事后则哈哈大笑说，“配建100平方米的公租房，理论上是可以存在的。”
溢价率的秘密
理论上的确成立。
按照该地块的挂牌文件规定，这块挂牌出让宗地设定了合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞投配建公共租赁房面积的方式确定竞得人。
所以，在当天的现场竞拍中，当河北众美举牌到4.8亿时，拍卖师便宣布该价格已经触碰合理土地上限价格，转为竞拍公租房。但到公租房竞拍环节中，只有河北众美一家举牌，另外两家北京金隅房地产有限公司和富力地产则不再跟进。
最小的公租房小区
最终，这桩交易以配建100平方米公租房成交。不过，知情人士分析，尽管只需配建100平米，但这100平方米的存在却十分必要。
一位长期参与土地竞拍的品牌开发商相关人士称，配建公租房是为平抑地价，按照国土部规定，溢价率超过50%的地块要求上报，并可能接受调查。所以，地方政府为规避调查，要极力保证出让地块最终的溢价率不超过50%。这其实是行政手段调控下中央与地方博弈出现的典型案例。
地价越高，政府的收益就越高。在最疯狂的2009年和2010年间，北京出现很多溢价率200%乃至300%的地块。“在眼下楼市调控的大背景下，地方政府不能做推高溢价率的推手。但他们仍然要尽力保证溢价率超过40%，并接近50%。”上述人士分析说。
北京市控制溢价率不超过50%最主要的手段，就是设定价格上限配建公租房或者回购房。“一般国土局在竞拍前不会公布这个价格上限，但其实开发商在竞拍前心里都非常清楚，测算方法很简单，在起始价溢价50%的基础上去计算价格上限。”
公开记录显示，今年上半年北京共计有4块土地在竞拍中触碰了价格上限，一块是门头沟区龙泉镇F1住宅混合公建用地项目，该地溢价率恰好为50%，因此要求配建9650平方米的公租房；另一块是最近两周引人关注的万柳地块，该地块挂牌底价为186600万元，最终竞拍价为26.3亿元人民币，因此要求配建16400平方米回购房，溢价率为40%；第三块就是7月16日竞拍的大兴庞各庄镇改造4号地。据了解，该地的挂牌出让起始价为人民币32858万元，竞价阶梯为人民币200万元整。以最终成交价计算，这块地的溢价率为46.08%；第四块是7月17日竞拍的大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期A1地块，该地块被中冶置业集团和北京市第五建筑工程有限公司联合体以22亿元且配建4700平米保障房夺得。
4块地中，万柳地块是唯一没有要求配建公租房而是改为回购房。按照该地块的标书，政府规定该回购房回购价为10000元/平方米，但政府在标书中特别规定了“回购房建设标准应与整个小区一致，并采取相对集中的单元回购方式进行回购”。
接近中赫的一位人士称，据估算，该地块未来建成商品房单价至少要卖到10万元/平方米才能达到中赫所设想的“合理利润空间”。而按此单价计算，政府未来只需要用1.64亿的成本就可以从中赫手中回购市场价值为16.4亿的商品房。也就是说，如果政府没有控制溢价率的考虑，万柳地块完全按照市场化拍卖至少总价可达到42.7亿。如果再用此总价去计算万柳地块单价，则更为惊人。
保障房配建比例的虚与实
这个100平方米的“公租房小区”带来的另一个疑问是，北京市对于配建公租房有没有比例上的要求？
事实上，在今年2月1日，北京市政府就发布了《关于贯彻国务院办公厅保障性安居工程建设和管理指导意见的实施意见》。该文件中明确规定，“普通商品住宅用地中配建保障性住房比例一般不低于30%；轨道交通沿线、站点周边以及商业、产业聚集区周边商品住房用地中配建保障性住房比例还应适当提高，配建的保障性住房以公共租赁住房为主。”
北京市政府之所以颁发此文件，是基于对北京市前两年建设保障房经验的总结。
记者根据公开资料统计，2010年北京共推出含居住用地81宗，含政策性住房成交的地块为19宗，其中仅2宗是单独以限价房方式供地，其余17宗均采用了商品房搭配建保障房的方式。2011年成交的249宗土地，配建保障房（包括公租房和限价房）的土地达到20宗左右。
但自从北京市颁布了上述文件后，北京市公开出让的地块中就再也没有见到直接要求配建一定比例保障房的情况。而是成为平抑溢价率的主要手段。即设定合理价格上限，当触碰该价格上限后，再转为公租房竞拍环节。如果开发商在公租房竞拍环节中不积极，竞拍以“底价”成交，就出现了100平方米的“公租房小区”。
“配建公租房更多的是沦为形式。这说明地方政府在保证自身地方
财政收入后对配建保障房的积极性不大。”链家地产(微博)市场研究部陈雪表示，一方面是配建面积过小，并不能对保障房市场带来实质的补充。虽然目前保障房土地供应的压力较大，但地方政府仍然倾向于优先考虑地方财政收入，从而顾忌到商品房地块的出让难度。另一方面，竞拍的起始配建面积较低，对抑制开发商高价拿地的冲动的作用并不明显。
受调控影响，开发商去年直至今年上半年拿地意愿降低，给地方财政带来很大压力。但随着近期楼市回暖，北京等多个城市频频推出优质地块，市场活跃程度增加，优质地块的价格也在一定程度上被推高。
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