上海明年首幅保障房用地“内定”本地国企

　　近日，上海市规划和国土资源局以7231万元的价格挂牌推出嘉定区大型居住社区黄渡基地一期7号地块。然而，作为上海市2013年计划出让的第一幅动迁安置房用地，该地块早已确定由国有房企上海中房置业股份有限公司（以下简称“上海中房”）取得开发权，公开竞价出让程序几成摆设。

　　上海市规土局的出让公告显示，嘉定区大型居住社区黄渡基地一期7号地块东至淞阳路，南至春意路，西至杨林路，北至春海路，容积率2.3，土地面积40170平方米，是嘉定区“头号”保障房工程——黄渡大型居住社区（以下简称“黄渡大居”）的首幅上市地块。

　　记者了解到，根据上海市政府有关会议纪要，上海中房被定为黄渡大居6400亩土地的综合开发实施单位。目前，该公司已与嘉定区政府签署黄渡大居一期相关开发协议，同步负责地块的动迁和建设工作。据相关机构估算，仅一期2079亩土地的开发就可为上海中房带来至少75亿元的销售收入。

　　业内人士指出，上海虽然明文规定动迁安置房用地“公开招拍挂出让，按照价高者得的原则确定竞得人”，但实际采用的却多是定向招拍挂。上海大部分动迁安置用地是由各区县政府指定的国企及其附属企业摘得，基本是以底价成交。

　　收购后的巨额收益

　　资料显示，2001年，上海第一家主题公园美国梦幻乐园倒闭，所属嘉定黄渡镇的927亩土地抛荒。2004年，上海中房以收购外资企业的方式成为美国梦幻乐园（上海）有限公司的大股东，收购代价折合人民币仅8100多万元。

　　此后多年，上海中房并未对美国梦幻乐园进行建设和开发，而是将土地闲置了8年。而这8年的等待相当值得。2012年，由于嘉定黄渡大居规划建设的需要，美国梦幻乐园的土地被嘉定土地管理中心收储，从娱乐用地转变为保障房项目用地。上海中房除获得11亿元补偿金外，还获得了黄渡大居所有6400亩土地的综合开发权。

　　从嘉定黄渡大居土地利用规划图上可以看出，此次挂牌出让的一期7号地块中的部分面积是在原美国梦幻乐园的范围内。对此，记者联系到上海中房的一位高管，对方称黄渡大居项目确实是公司所有，但不方便透露具体土地开发细节。

　　记者从上海市嘉定区规划和土地管理局了解到，一期7号地块的相关规划已于今年6月份出台，按照规划为动迁安置住宅用地，被规划成由4栋18层点式高层住宅和4栋24层的短板式高层住宅，形成集商业、服务、娱乐、休闲为一体的社区中心。嘉定区大型居住社区建设推进办公室的负责人告诉记者，黄渡大居项目由上海中房负责开发工作，目前包括一期7号地块在内的两幅保障房用地已经完成拆迁。

　　“原计划是今年10月地块出让、10月开工建设，但如今已是一拖再拖。”记者从嘉定区发改委获知。 消息称，该地块将争取12月底开工。

　　“商保并举”的掘金方式

　　事实上，作为黄渡大居的整体开发商，上海中房已从中获得了大量土地收益，而今后的项目获利也甚为可观。

　　据悉，整个黄渡大居一期2079亩将建成50.82万平方米的经济适用房、30.81万平方米动迁安置房、38.06万平方米普通商品住宅和30.82万平方米商业办公项目。“上海一些大型保障房基地并不是单纯的保障房项目，而是包含大量的可售商品房，保障房建设成本可以以大量商品房销售的利润补充，开发利润空间与商品房的30％相差无几。”中国房产信息集团薛建雄指出。

　　而为加快资金周转，上海中房已与多家基金公司发行融资计划。《上海立达天地四期股权投资基金（黄渡大居一期项目）募集说明书》显示，按照黄渡大居一期普通商品住宅、商业、办公等可市场化销售面积、1.1万凶/平方米的市场销售均价初步估算，项目将产生超过75亿元销售收入，三年期基金投资预期税前平均年化收益率16％。

　　“动迁安置房项目有区政府的回购定价协议以及明确的还款时间，是上海本地保障房系列中最安全的投资主体。”负责为上海某市级保障房项目募资的一位基金经理指出，上海保障房体系中的动迁安置房对国企吸引力最大，开发企业多会在项目附近搭配开发商品房项目，以此提升盈利空间。

　　以这一方式掘金的不只是上海中房。

　　同策咨询提供的数据显示，截至12月19日，上海今年共挂牌保障房用地49幅，总出让面积283.06万平方米，总建筑面积526.28万平方米，完成年度450万平方米推地任务的62.9％。在今年成交的所有保障性住房地块中，实质的竞买人数全部为1人，无一例外均是底价成交。这些竞得者基本为上海市级或区级国有开发企业或其附属企业。对于这一块“肥肉”，其他房企只能望而兴叹。