杨超：全国楼市无大幅涨跌之忧

　　央行决定自7月6日起再次下调金融机构人民币存贷款基准利率，次日， 总理在江苏调研时，再次强调“推进楼市调控不动摇，绝不让房价反弹”。而7月10日，中赫置地以26.3亿元摘得北京万柳地块，成为新地王。调控将何去何从？是否会有政策出台？

　　时光荏苒，被称“史上最严厉”的房地产调控已两年有余。伴随着时间的脚步，购房者和调控者，都带着一颗纠结的心，进入到2012年楼市的下半程。面对复杂的经济形势，下半年楼市将何去何从？是涨？是跌？调控又将何去何从？是否会有政策出台？等等这些备受各方关注。而楼市风云变幻，如同一个庞大复杂的棋局，如何破解这个楼市棋局？棋局之势，是僵？是困？是迷？是紧？或松？对于楼市棋局的评论，需要的是冷静思考与客观分析。

　　首先，看一下几个层面的数据

　　人们总是通过已知来判断未知。对于楼市的分析和研判，也应是从其相关的经济数据开始。

　　众所周之，房价和CPI、GDP有着密切的相关性，通常房价的涨幅不会低于CPI的涨幅，基本上接近或超过GDP的涨幅。据国家统计局公布，上半年GDP增速为7.8%（一季度增长8.1%，二季度增长7.6%），这是三年来GDP增速首次跌破8%。对此，国家统计局盛来运司长称“上半年GDP增速下滑重要原因是楼市调控”。中国经济经历了30年的高速增长后，增速已连续五个季度放缓，正面临“瓶颈期”，去年中国政府债务占GDP的比重大约为50%。而截至5月末M2余额90万亿元（同比上升13.2%），人民币贷款余额58.72万亿元。

　　上半年，CPI同比上涨3.3%， 6月CPI同比上涨2.2%（与此相对照的是房租同比涨幅2.9%），环比下降0.6%，这是CPI同比涨幅两年来首次跌破3%，也是其环比连续第三个月的下降，创了29个月来新低。再看6月制造业PMI为50.2%，比上月回落0.2个百分点，为7个月来 。这一切，无疑是表明生产的过剩。

　　另据国家审计署公布数据显示：截至2010年末全国地方政府性债务余额10.72万亿元，而今年是地方债 偿付高峰，其偿还部分约为17.2%。与此相较，上半年全国300个城市土地出让金同比下降38%（但6月份土地平均溢价率为10%创今年新高，地价的悄然上涨，促使房价刚性成本抬升），土地出让金的缩水额度超过4000亿元，这使地方政府倍感压力。

　　全国“百城价格指数”显示，6月新建住宅平均价格为8688元/平米，环比上涨了0.05%，就此结束了连续9个月环比下跌的态势。上半年全国房地产开发投资同比增长16.6%（扣除价格因素实际增长14.3%），房屋新开工面积同比下降7.1%（新开工面积的连续负增长是值得警惕和关注的），房地产开发投资回落、新开工面积的下降，也间接冲击地方政府基础设施的投资。全国商品房销售面积同比下降10%，全国商品房销售额同比下降5.2%，房地产企业购地面积同比下降19.9%，而其到位资金同比增长5.7%。另据不完全统计，已有22家标杆房企公布了上半年销售业绩（有15家销售业绩飘红），合计销售额高达4149亿元，同比上涨幅度高达14%，超五成企业的销售业绩表现良好。

　　评述：从以上经济数据，不难体会央行为何在不到一个月内（6月8日、7月6日）两次降息，这充分体现出经济下滑程度的严峻和紧迫性。CPI、PPI双双负增长（PPI连续四个月负增长，为央行进一步放松银根提供空间），已确凿表明通胀压力进一步减轻，目前国内经济的需求面出现显著萎缩，宏观经济继续下滑中，尚难确定何处是底。其实，今年5月国务院常务会议提出将“稳增长”放在更加重要的位置，同时出台了十一项“稳增长”举措，其中包括“坚持稳健货币政策的基本取向，保持合理的社会融资规模，进一步优化信贷结构”。故，“稳增长”已取代“抑通胀”，成为中央经济政策的第一目标。

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