随着城市化的深入,城市就必然面临外延和扩张,也就必然产生一些新的热点区域。就成都而言,从双楠,到外双楠,再到新双楠;从原来单一的建设路,再到建设路板块;从一条光华大道,再到如今的内外光华……回顾成都区域的爆发式成长,不禁让人惊叹。今天三位业内知名专家,谈谈成都的区域扩张之路。
区域外延带来巨大商机
关键词:经济发展水平城市建设面积
楼市全媒体:伴随着城市的发展,城市内的各个区域不断成长和外延,例如从双楠,到外双楠,再到新双楠。区域向外的不断延伸和扩张,产生了一批新的区域和板块。您如何看待这种现象?
阎星:成都作为中国内陆经济将重要代表,目前已进入了工业化、城市化的高速发展时期,自西部大开发启幕以来,成都经济年均增长速度位于西部省会城市之首,成为西部 潜力的增长极。成都由原来几十万人口的小城市,到后来的几百万、上千万的大城市,这是城市化发展的必然结果,也是由经济发展水平所决定的。经济发展了,适应发展的要求,城市区域必须要外延和扩张,城市发展规律就是一个向外发展扩张的趋势。
郑勇强:在中国整个城市化过程中,每年的新增建设面积都很大。从全国来看,差不多每八九年整个城市的建设规模就要增大一番。目前中国城市化率只有50%,如果要做到70%,甚至80%,必然发展出新的城区,区域定位的不同和城市运营商的水平高低,决定着这些区域的发展水平和发展潜力。商机随着区域价值的提升,不断涌现。
孔祥虎:自2005年起,成都改变了以前“摊大饼式”的城市扩张模式,经历历次调整,形成了东南西北的四大新城发展模式,主要还是依赖城市交通干道,以带动城市扩张,如城南的天府大道、城西的天府大道、城北的北新干线、城东的成龙大道等。四大新城各不同定位,形成不同的城市功能组团,减少对中心城区的依赖性,有利于城市的可持续发展。
全域成都整体提升
关键词:发展战略成本和受益关系重点方向
楼市全媒体:近几年,包括“东调战略”“天府新区”“北改”等政府规划不断出台,政策因素也不断促进着区域的发展和成熟,成为区域发展轨迹的重要指向。结合成都实际,谈谈近几年的区域发展情况?
阎星:成都通过产业的发展,成为区域的增长极,从而带动相关区域的发展。经济发展决定城市发展,政策也要适应经济发展规律,近几年,包括东调、天府新区、北改都是城市发展扩张的一个过程,也是结构调整的过程,向南是自身发展扩张的需要,向东是与成渝经济对接,向北是成德绵经济圈的需要。
郑勇强:每一届政府会有不同的发展战略,考虑到成本和收益的关系,过去成都首先还是发展外城,因为土地整理成本更低,机会更多,更容易提升区域的城市形象,天府新区的发展成就,是有目共睹的。现在更多的从成都全局出发,提升城市的整体发展水平和形象,综合考虑各区域人口分布、工业布局、自然环境等因素,会有不同的区域规划,如“东调”和“北改”,这将使成都的城市功能和发展格局更为平衡和合理。
孔祥虎:我认为近几年成都市的重点发展方向在城南天府新区,政策、资金支持力度较大;目前是省级城市新区,未来有可能成为 城市特区。东调目前基本结束,北改今年正式开始,希望通过北城的改造、拆迁,以达到城市形象、城市面貌、城市经济结构有翻天覆地的变化,但由于北改面积大,涉及的面大,需要的资金巨大,所以短时间内预计难以见成效。
区域成熟配套是“标配”
关键词:项目和产业落地商业层次提升
楼市全媒体:在城市外延扩张之路上,必然会产生一些新兴热点区域,也不断在成长、成熟,比如建设路,经历了一次发育、二次发育,范围也在不断延伸,那么判断一个区域是否成熟,有些什么标志或者标准?
阎星:区域的成熟不仅仅在于交通的布局、配套设施的完善、业态与物态的呈现等基本的条件,更重要的还是要以产业为核心和发展现代服务业体系。在发展过程中,它有几个阶段,包括政府规划引导、开发商积极参与、高端的商业的进入等。
郑勇强:谈区域成熟,首先看基础配套,包括交通路网、基础设施、生活配套等,这是一个区域能否得以发展的保障。而区域若想做到真正的成熟,除了最基本的配套外,还要通过政府引导,实现高端项目和产业的落地,从而实现区域商业、商务、就业、居住整体水平的提升和可持续发展,形成一个长期的城市功能体系。以北改为例,最近推出了包括整理土地等一些新政策,为整个区域的持续发展提供了保障,让大家更看好在城北发展和运营。
孔祥虎:就如大家一说到双楠,就认为那里是成都十分成熟的区域之一,我想一个区域是否成熟,居住环境好、生活便捷、配套成熟这几方面应该具备。就建设路来说,目前处于片区升级过程之中,之前的老旧居民区拆迁后成为中 居住小区,同时商业层次将进一步提升,建设路才能具备成为成熟片区的条件。
区域发展要有大局观
关键词:自身特色整体运营目标客群
楼市全媒体:目前,成都区域发展不断向外延伸,包括高新西区、新双楠、空港等区域迎来新的发展时机。您比较看好成都哪些区域?对未来成都各个区域发展规划和项目打造又有什么建议。
阎星:我认为锦江区拥有非常大的潜力,目前基本形成了一定的紧凑形态、高密度和混合功能,未来需要发展发展高端的业态和物态、独特的锦江特色、商贸业逐渐调整升级等。在区域发展过程中,一方面要发挥各自自身特色;另一方面要有大局观,避免“小儿科”,可以从整个成渝经济圈的角度去思考自己的产业。
郑勇强:作为全国性的城市运营商,站在一个全国的视野角度,我们首先是看好成都西部中心城市的格局和地位;而要深耕成都并进行商业项目后期运营,需要我们进行一个合理的布局。目前银泰在成都的整体布局,南面在天府新区已有一个项目,同时还在洽谈新的项目;北面北改区域也在运作两个项目,一个在成华,一个在北部新城。我们在做前期规划时,在拿地前就会同政府相关部门进行一些具体细节和想法的交流,在规划前期就会把后期招商运营做一个统一的考量,保障项目后期的运营,依托银泰的商业整合能力和商管经验,提升区域价值,成为区域中心。
孔祥虎:在目前产业外迁、区域外延、交通便捷的众多因素带动下,中和、高新西区(蜀都新城)、华阳、西河等片区的发展较为看好,产业和政策的支撑是这些区域未来发展的动力。建议各区域项目在前期定位时要充分考虑目标客群的需求。
[责任编辑:毛青青]