2012-07-09 20:34　 川北在线

　　住房问题一直是各国政府大力关注的问题，许多国家都将提高本国人民的居住水平，提高住房自有率作为政府奋斗的目标。住房自有率是指拥有自有住宅的家庭在全社会家庭总数中的比例，以反映自有住宅普及程度。但是，过高的住房自有率会限制劳动力流动和居民创新的积极性，将过多的国家财富沉淀在住房市场，不利于实体经济的发展，使整个国家经济失去活力。对城市政府来说，住房自有率的提高，可能是利弊并存。

　　住房自有率：政治经济发展的重要动力

　　住宅自有化政策是各国刺激住宅市场发展、推动城市经济发展的重要政策。除了国民经济发展水平影响该指标外，其他配套住房政策如住宅保障制度、住宅金融制度等，对该指标的影响也相当大。

　　纵观美国历史，各级政府历来积极推动土地和住宅的私有化。无论是克林顿政府提高“住房自有率”政策，还是布什政府建设“所有权社会”，均将提高居民尤其是蓝领阶层的住房自有率当做政策目标，希望通过提高住房自有率拉动经济和获得选民的支持。美国很多城市居民依靠住房抵押信贷购买住宅，目前近2/3的美国家庭拥有自己的住宅。住房自有率的提高，增加了住房需求，使住房价格逐步上升。

　　长期以来，英国政府也鼓励居民以分期购买的方式购买住宅，通过提高住房自有率拉动房地产市场和本国经济，以此争得更多的选民支持。年轻家庭（25—34岁）购买住房时，遇到的困难主要是购房首付款问题。政府逐步降低首付款的比例，或者延长分期付款的期限，以提高年轻家庭的住房支付能力。相比之下，老年家庭住房自有率上升的主要原因是，国民财富向老年家庭的转移和老年人口健康状况的改善。另外，金融市场对逆向抵押贷款的接受和认可，使老年家庭更容易进入权益住宅市场，老年家庭可以利用逆向抵押贷款，支付住宅的维护和运行成本，使他们有更长的时间住在自有住宅中。

　　自有率与经济发展水平负相关

　　世界各国住房自有率存在较大的差异，住房自有率 的达到83.2%（西班牙）和83.1%（希腊）， 的仅为33.1%（瑞士）。从1990年代到2000年代的数据对比来看，加拿大、瑞士和西班牙的住房自有率增加非常迅速，而澳大利亚和卢森堡的住房自有率出现了下降。

　　那么，一个国家住房自有率受到哪些因素的影响呢？发达国家的经验表明，住房自有率与经济发展水平之间存在确定性的负向关系，即经济发展水平越高，住房自有率反而越低。2000年，Angle在《住房政策的重要性：全球视角的分析》（Housing Policy Matters: A Global Analysis） 一书中，通过对世界57个国家数据的截面分析，发现住房自有率与城镇化率呈负相关关系，住房建造和获取费用、家庭规模、住房贷款的有效性、政府消费水平、通货膨胀率，均对其有一定的解释能力，以上因素可以解释世界各国住房自有率差异的40%。

　　过高的住房自有率将使城市失去活力

　　政府推行提高自有住房比例政策的原因有很多，如自有住房被认为是积聚财富、实现资产保值增值的一个重要手段；自有住房可以促进社区稳定，增加市民的市政参与性、个人满足感和对自身环境的控制感等。但是，诸多研究发现，推行“提高住房自有率”的政策，长期可能对社会具有负面作用。尤其随着2008年美国房地产泡沫的破裂，美国学者开始对“有产者社会”进行反省。社会学家理查德·佛罗里达（Richard Florida）在《华尔街日报(博客,微博)》发表的《住房自有率被高估》（Homeownership Is Overrated）一文称：自有住房和社会创新相矛盾。在美国住房自有率高的地区，一般经济较落后，居民生活质量差。住房自有率在75%的几大城市，如底特律、匹兹堡、圣路易斯等，如今都是美国经济的重灾区。而住房自有率仅为55%—60%的地区，比如纽约、洛杉矶、旧金山等，经济都很发达，居民的幸福感和生活质量也高。此次欧洲债务危机中需要救助的国家，如希腊、爱尔兰、西班牙等国家，其住房自有率在80%左右，也明显高于其他OECD国家。

　　过高的住房自有率可能产生“住房所有者陷阱”，抑制城市劳动力流动性和工作积极性，导致提前退休和失业率上升。2001年，Green和Hendershott在《美国的住房自有率与失业》（Home-ownership and Unemployment in the US）一文中，使用美国1970—1990年的数据，发现住房自有率限制了劳动力的流动，导致较高的失业率。住房自有率对失业率的影响，主要集中于中等年龄（35—65岁）的家庭，而对35岁以下的年轻家庭和65岁以上的老年家庭，住房自有率对失业率并未产生明显的影响。这是因为年轻人财富积累较少，较少关注区位居住，会对失业率的变化很快作出反应。老年人家庭由于家庭成员绝大多数已经退休，因此住房自有率对老年人的失业率影响很小。

　　我国亟待建立稳定有效和发达的租房市场

　　从发达国家的经验来看，城镇化水平和住房自有率呈现负相关。我国当前经济发展水平 的东部沿海地区或北京、上海、深圳等超大城市，不应该追求建设更多的商品房。以提高住房自有率来解决住房问题，会限制城市间劳动力的流动，不利于城市创新。

　　在我国当前住房价格很高的情况下，各个城市政府为增加城市对于年轻人才的吸引力，解决城市居民的住房问题，应通过制度完善，建立稳定有效和发达的租房市场。我国城市中28—35岁年轻人是购买商品住宅的主力，过早购买住房，将大量资产沉淀于住房市场，不利于人力资本的增加。

　　我国当前处于城市化快速推进的阶段，每年约有1%的农村人口成为城市居民，由于户籍政策的限制，使得长期在城市内居住打工的农民工难以落户生存。农民工将打工收入主要用于农村宅基地盖房，这在一定程度上将限制农村劳动力进入城市，成为城市居民，进而限制我国城市化进程的推进。而城市化快速推进中，农村大量的住房建设也可能造成社会资源的浪费。

　　（作者单位：复旦大学城市经济研究所）