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涨，还是跌？涨跌两难 只好稳起

2012-11-09 12:18　 华西都市报
房价
　　经过三个季度“以价换量”的积极销售之后，保利、蓝光、华润、国嘉、绿地等大腕旗下的刚需产品几乎消化殆尽。市面上，所剩无几的刚需产品，多少催生了开发商的涨价心态。
　　世联地产的报告显示：三季度购房者信心指数为56.6，对未来房地产总体走势的乐观程度明显改善。
　　不过，年底冲量是不少开发商面临的现实。同时，购房者“未来3-6个月置房”的比例却在下降。
　　目前，由刚需市场撑起的看似企稳的价格格局，涨跌两难。
　　开发商要涨价，究竟是在试水市场，还是一场欲擒故纵的营销把戏？有多大的勇气敢于打破楼市好不容易形成的平衡局面？

A面开发商：欲涨又止
　　“卖得好的几乎都是刚需产品，60—90㎡面积段区间的房源。就算不用做过多促销，自然销售都能保持一定的增量。”城北市区某楼盘一位销售经理这样说。
　　今年以来，刚需房源消化的速度一直比较快，目前市场上的存量已消耗得差不多了。多家楼盘开始推改善型房源，加上市场上剩余的大部分改善型存量房，使得不少改善型需求开始提前释放。目前，中海城南华府、彩叠园、华润金悦湾、炎华置信上林赋、海昌天澜等越来越多的改善型房源加入推新行列。
　　刚需小户逐渐成为市场主流，大户型、洋房、别墅等产品在市场上一度被刚需淹没。不过，从今年第三季度后半期开始，以刚需撬动起来的市场出现了大户型复苏的迹象。城南某高端楼盘的营销总监鲜经理说，现在购房者的置业考虑更加长远，户型选择上从之前的面积适中转向稍大面积的产品，特别是具有独特性及稀缺性的楼盘，市场认可度普遍较高。
　　“改善型购房者以自住为主，有一定的资金实力，与刚需群体相比，对价格的敏感度要稍弱一些。所以不存在改善型产品也采取以价换量的说法。”就此，一些高端楼盘开发商坚称不会降价促销。
　　不过，也有业界人士称，目前入市的楼盘多为2009年底2010年初时拿的地，当时的地价较高，很多开发商走改善型、中高端路线，需要有一定幅度的促销，才能保证销量。当前市场只是处于窗口期，并没有全面回暖。当前各房企通过涨价来提高利润的可能性几乎没有。

B面购房者：预期看涨
　　世联地产日前发布的研究报告显示，2012年三季度购房者信心指数为56.6，较上季度提升1.4，表明购房者对未来房地产总体走势的乐观程度较二季度明显改善。从不同类型的置业者来看，各类购房者的置业信心均有所提升，其中首次置业者和改善型购房者的置业信心有明显提升。从不同地区的置业者来看，二线城市购房者信心提升最为明显。
　　“上两周看的好几个楼盘，现在听说都涨价了，有点后悔当时没下手。”在一家证券公司上班的刘莹已经观望了两个月，先后看了5个楼盘，纠结着到现在仍没有买单。
　　从购房者的预期变化趋势来看，购房者感知到的楼市成交回暖是一个普遍现象，46.5%的购房者预期未来成交量将会继续增长。价格上，与上半年相比，超六成购房者认为周边楼盘有不同程度的涨价行为，进一步增强了涨价预期。
　　然而，房价上涨带来的负面影响正在逐步显现，一是购房者认为未来“不适合购房”的比例小幅增加；二是尽管在未来三至六个月内置业的购房者占比有所提升，但增幅明显放缓。

C面业内：房价趋稳
　　刚需楼盘开发商隐显涨价心态，只能是试探性的涨价动作？
　　世联地产的调查研究显示，虽然预期价格上涨的人数大幅上涨，但是购房者“未来3-6个月置房”的比例却在下降，由此前的35.9%下降到现在的30.1%。
　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，随着住宅成交量的持续下降，8月以来价格逐渐趋稳，而同比跌幅正在筑底，楼市四季度进入盘整期。调整最为严厉的2010年和2011年，调只是涨幅，房价不可能下跌了。
　　“趋稳”成为专业人士对于年底之前房价走势的中肯评价。一方面，进入11月之后，楼市今年的主力销售季已经落幕，未来两个月楼市供应将持续走低，平稳收尾；另一方面，此前数月市场成交一直维持在较高水平，大量项目以价换量的策略取得成效，部分房企圆满完成全年销售任务，因此也并不急于再推出新的房源。
　　此外，临近年底，房企的战略重心也已经从卖房转向拿地融资等补仓行为，在一定程度上保证未来市场上的推货量。 华西都市报记者杨思锦
[责任编辑:毛青青]
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