2012-11-26 08:59　 川北在线综合报道

　　深圳市房地产评估发展中心

　　李宇嘉

　　2011年以来，学界和业界不少人认为，我国房地产发展黄金期已经结束。事实上，房地产规模、房价和利润的超常规增长可能渐告尾声，而并非房地产行业步入衰退期。其中，新型城镇化将给房地产行业发展带来新的机遇，房地产发展最大“刚需”有望被唤醒。

　　工业化需要城镇化作为依托，工业化带来的生产效率提升需要城镇化的规模效应与范围效应，以消化“潮水般”的工业生产供给。但是，我国过去城镇化走的并非是一条与工业化良性循环和相互推进的路子，却扮演着降低工业化成本的工具，最突出的问题就是最大限度地利用人口红利带来的低成本进城农民工和低成本农地征收。

　　人口和土地是工业化初始最主要的投入要素，人为压低农民工和农地要素价格带来三个严重后果：一是占人口规模最大、本应当担当内需主力的农业剩余劳动力，其消费长期不振，经济增长重担不得不在依赖投资的路子上越陷越深；二是农民工无法市民化(享受城市教育和医疗等社会保障)，导致劳动者技能投资不足和劳动力素质长期低下，出口增长的效益被迫依靠低成本下的规模取胜；三是长期低成本投入带来的坐享红利扼杀了企业创新的积极性，简单的规模增长压缩了产业结构升级和全要素生产率提升空间。

　　追求投资高增长和规模效应的弊端显露无遗，各类要素价格不断上涨，并驱使要素市场呈现资产化驱动下的投机倾向，这在房地产领域表现得更为明显。房地产快速发展和房价上涨不仅能够直接推动投资规模化增长，而且通过土地出让金增长撬动银行信贷的杠杆，为工业化、基建投资和招商引资创造条件，从而实现数倍的投资增长，这是本世纪以来房地产价格飞速上涨的主要原因。投资和工业化的规模化扩张导致城市的地域范围呈现“摊大饼”式的外延扩张，城市公共基础设施供应难以跟上城市范围扩展的速度，土地城市化和工业基建投资泡沫化的现象严重。此外，金融生态和环境生态已经无法承压，地方各类融资平台成为引爆金融风险的最大隐患。

　　笔者认为，新型城镇化将给房地产行业发展带来新的机遇。首先，“人”的城市化由于实现了农村剩余劳动力的市民化，使其真正能够在城市长久“安顿下来”。一方面，为农村剩余劳动力在教育、医疗、失业、救济、养老等公共服务供给方面提供保障，消除农民在消费方面的顾虑，首先释放的将是农民在城市的购房需求；另一方面，“人”的城市化保证了农村剩余劳动力在公平交易下的土地权益，提升了农民的购房能力。农村剩余劳动力购房需求的释放将启动我国最大住房“刚需”，创造我国住房市场大发展的第二波高潮，这也是稳定我国住房市场的最强力量。

　　第二，大中小城市合理布局的城镇化缓解了人口、资源向大城市集中的趋势，有利于分流大城市多年来居高不下的购房需求，大城市房价上涨的压力将会缓解，这也会解除长期高房价对大城市集聚和辐射能力的桎梏，加快大城市产业结构优化进程，从而驱动房地产市场发展进入高级化阶段。由于中小城市在产业分工上与区域中心城市相得益彰，中小城市通过接受大城市输出的制造产业和关联服务业，而获得大城市的辐射和扩散效应，中小城市人口将快速增加，也将会衍生出大量的新增住房需求。

　　第三，紧凑和立体的城镇化将通过现代信息技术、智能技术、建筑艺术等实现有限公共服务设施的共享，改变公共服务设施供给跟不上城市扩张速度的现状，这将缓解各大城市中心区房价上涨压力，“城市病”也将得到缓解，同时也为城市房地产发展腾挪出更多空间。同时，紧凑和立体的城镇化将会大大减少城市在公共服务设施上的投资规模，有利于解决地方政府对于土地财政的依赖，并由此降低地方政府推高地价的内生激励，房价也将由此会出现台阶式回落，更多中低收入购房人群的购房支付能力将大大提升。

　　第四，工业化、农业现代化协同推进的城镇化将彻底解决过去城镇化与工业化发展“两张皮”的问题，形成有效需求支撑下的房地产有效供给，有望解决目前二三线、三四线城市房地产脱离城市工商业而过度发展的问题，实现房地产泡沫的软着陆。

　　第五，节约资源和保护环境的城镇化将真正创造我国房地产发展的新模式，改变房地产企业过去“跑马圈地”的经营模式。改变千篇一律的建筑风格，增加保护生态和环境的绿色节能建筑、保护多样性建筑，提升信息化、智能化在居住区的应用等，这些都将为房地产行业发展带来革命性变化。