2024-04-15 17:31　 钛媒体APP

　　原标题：万科承认阶段性经营困难 并表示管理层被边控等传闻不实

　　3月份以来，作为房企标杆的“优等生”万科一直处于舆论风暴眼中，股债频繁“双杀”、被传债务危机、地方公司负责人被带走调查、遭遇合作方举报、传言有管理层人员非正常离境，甚至传出集团高管层限制出境的消息，这一系列负面舆情不断发酵，使得万科处在了公司创立以来最艰难的时刻之一，业内称之为到了“生死存亡”的时刻，其煎熬程度甚至超过宝万之争。

　　此前，万科虽然对相关事件进行辟谣，但都较为简略，市场及投资者也期盼万科能够对上述事情做出详细有力的回应。4月14日下午，万科举行特定对象调研投资者关系活动，万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、董事会秘书朱旭出席，对市场、投资机构及投资者普遍关注的问题进行了详细解释。

　　图片来源@万科公告

　　4月15日，万科A股价微涨， 涨幅2.82%， 每股7.3元；收盘微涨0.56%，每股7.14元。

　　对于品牌企业，面对负面舆情、出现质疑或者危机时，最需要的是信息的透明度，要快速、诚恳、不纠结的回应，坦诚与透明是赢得信任最重要的砝码。

　　万科此次就最近烟台合作方举报、肖劲被公安机关带走、集团高管出国等一系列问做出了回应。

　　1、三方面问题导致了阶段性经营困难，流动性短期承压

　　在交流会上，万科首先介绍了公司总体经营情况，万科表示：“公司目前的确遇到了阶段性经营性困难，流动性短期承压。但是，公司已制定一揽子稳定经营和降低负债的方案，能够妥善化解这些阶段性压力。”

　　面对阶段性压力，万科表示，首先将立足“自救”，立足自身能力和资源自我化解风险，对所有在手业务全部重新打开和检视，分类进行梳理，并制定针对性方案。其次，将用足现有的各类融资工具，用好用足中央出台的一系列有利于行业化解风险的政策性融资工具。

　　万科进一步表示“一揽子方案”最终的目标是，今明两年债务规模将下降1000亿元，债务风险获得实质性化解。同时提出：“万科集团所有项目，将保证按时高质量交付。”

　　在此前的2023年业绩交流会上，郁亮就曾表示：“万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口。公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，未来两年削减付息债务1000亿元以上，以保障公司安全。”

　　此外，在此次交流会上，万科也深度剖析了造成目前经营困局的具体原因，万科管理层认为，虽然有外部市场变化原因，但更多是万科自身在宏观情况和行业情况发生重大变化时，依然维持扩张惯性，未能及时调整。主要涉及到三方面问题：

　　（1）转型发展战略失措：“步子过大、操之过急”

　　万科管理层表示，尽管万科在行业中最早意识到需要转型发展，提出“开发经营服务并重”的经营理念，并布局了一批基于自身主业、符合国家政策导向的经营服务类业务和业态，但在实际操作过程中存在步子过大、操之过急的问题。其进一步解释道：“转型业务超出资源匹配能力，过多占用了开发业务资金，规模过大也导致管理能力跟不上，经营目标未能按计划达成。”

　　值得注意的是，2007年起，万科开始布局住房租赁业务，2016年推出泊寓品牌，直到2023年，经过8年的时间，万科泊寓才首次实现盈利。与行业内同类产品相比，万科泊寓盈利走了很长的路，过程中也走过一些弯路。例如，龙湖冠寓用了6年时间实现盈利，招商伊敦则只用了2年时间，也是 一家连续多年在长租公寓业务方面实现盈利的公司。

　　（2）投资冒进和失误导致被动局面

　　万科表示：“尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但我们的行为未能坚决摆脱行业惯性，在不少城市包括一些重点城市和一线城市，出现投资冒进和失误。在中央明确提出行业高质量发展目标与要求后，未能对行业普遍存在的‘三高’模式进行更为彻底的调整，导致今天出现被动局面。”

　　万科在2018年高喊“活下去”的同时，并没有大幅收缩投资规模。据钛媒体APP统计，从2018年至2023年，万科累计权益拿地金额达6643.6亿元，2018年-2021年间，年均拿地投资额1421亿元，2022-2023年这一数据才降至480亿元。其中，在北京等一线城市囤积了较多的持有经营性地块，在环京及郊区也有较大体量的销售速度较低的项目。

　　（3）对融资模式趋势性变化认识不全面

　　针对融资方面的问题，万科表示：“在中央明确做出行业供求关系发生根本变化的战略判断，并为行业新发展模式转变出台一系列重要政策措施后，我们对融资模式趋势性变化的认识一开始不够全面透彻，集团已经启动了房地产融资模式的调整，但从总对总的信用融资为主转向新的融资模式还需要一个过程。”

　　在此前的2023年业绩交流会上，万科集团总裁祝九胜就指出了融资有关的3点挑战：一是开发业务收支不平衡带来的挑战；二是融资模式改变带来的挑战，以往是可以提款一大笔金额，现在转到项目融资上，按工程进度才能提款；三是，经营业务的布局，收益率不足以覆盖利息爬坡的状态。（详见：万科2023年财报分析）

　　2、回应烟台举报事件：不存在管理层谋取私利

　　4月1日，烟台百润置业通过微信公众号发布了一篇题为《关于郁亮操控万科谋取私利有关情况的反映》的文章，矛头直指郁亮。文章提出多项指控，包括非法设立金融机构放高利贷、欺瞒股东挪用项目建设资金、操控皮包公司获违法收入并私分、搞投机为团伙高管牟利、低价出售项目资产牟利、万科管理人员涉嫌偷税漏税、使用隐匿收入、虚增成本等手段侵吞国有资产等多宗罪状。

　　针对烟台小股东的实名举报，万科此次重点回应了举报信中的3个方面：挪用资金、偷税漏税、向高管输送利益。

　　万科首先介绍了双方的相关合作及纠纷，烟台万科与烟台合作方合作开发地产项目近10年，合作7个项目。万科表示：“2021年开始，受市场整体环境影响，烟台多项目销售不及预期，利润无法达到初始可研指标。为保证项目建设交付和正常运营所需资金，项目公司资金无法按烟台合作方意愿继续分配。同时烟台合作方作为股东方，无视项目公司建设交付和正常经营所需，提出16亿元的没有合理依据的巨额诉求。”万科称：“虽然烟台万科与烟台合作方已多次沟通，但始终无法达成一致。烟台合作方后续向政府、公安、税务局、证监会、深交所等机构多次举报，并多次在媒体曝光。”

　　（1）针对“挪用资金”的问题，万科方面回应称，举报方涉及的合作项目在合作协议中明确约定：“项目公司其他资金即时转至万科企业股份有限公司资金管理账户”。举报涉及的烟台项目公司资金转入属于按照合作协议约定由万科对项目资金统筹管理。烟台举报方就万科挪用资金问题于2023年向烟台公安机关报案并被受理。烟台公安机关经过3个月调查取证后，于2023年11月作出“不予立案”的通知。

　　（2）针对“拒不交账”、“偷逃税款”问题，万科在投资者关系活动中称，2023年9月起，烟台市税务局对烟台万科11个项目进行全流程全税种的稽查。税企对接沟通顺畅，烟台万科不存在拒不交账情况，并且万科集团已抽调北京区域7名工作人员配合稽查，所有账簿都已交稽查局，相关辅助资料根据稽查需求陆续提供。税务机关和烟台万科交换了初步的稽查意见，目前税务机关没有认定烟台万科有偷逃税款的主观故意。

　　（3）针对“向高管输送利益”问题，万科称，合作项目中不存在所谓万科管理团队私人利益，万科不存在通过跟投制度向高管输送利益的行为。万科从2014年开始推行项目跟投计划，根据已有的制度，万科董事、监事和高级管理人员不得参与项目跟投，更不可能借此从合作项目中获取任何个人收益。

　　万科进一步表示：“在万科推行跟投计划的前几年，市场景气状况良好，公司、合作方均获得了良好回报，员工跟投资金同样获得了收益。但近年来市场形势变化，公司、合作方收益水平下降，员工跟投也承受了同样的经营结果，部分跟投出现亏损。这体现了团队与投资者收益共享、风险共担的初衷。”

　　3、济南万科肖劲属个人案件、公司高管境外公务正常

　　关于济南万科总经理肖劲被公安机关带走调查。万科称，肖劲属于个人案件，与烟台举报无关。

　　此外，对于近期网络上关于“万科所有集团副总裁及以上级别，目前都被边控”的传言，万科回应称：“集团管理层境外公务出行正常进行。集团总裁祝九胜今天刚刚从香港考察项目回来。集团联席总裁朱保全今日（4 月 14 日）中午飞往日本进行业务考察。”

　　4、万科积极“自救”

　　据市场消息显示，4月12日，郁亮现身成都，参加庆祝万科与GIC（新加坡政府产业投资公司）实现长期合作20周年纪念活动，据悉，在双方合作的20年内，除了房地产项目，也涉及到了股票和债券、物流等领域。郁亮此次表示：“期待双方继续携手进入行业发展新阶段。”但是，至今双方尚未透露关于未来持续合作的方向。

　　万科2023年财报指出，今年将通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”，大规模增厚安全垫，2024年实现交易回款不低于300亿元。这意味着，2024年万科会加大资产出售、证券化等交易动作，以获得更多现金流。

　　如果万科能够继续加大与GIC的合作，将有助于其快速走出“泥潭”。业内人士指出，当前万科深陷舆论风暴眼中，加上房地产行业处于盘整期，作为新加坡主权基金GIC现任行政总裁能出席此次活动，市场不禁期待“不差钱”的GIC能否成为万科的“白衣骑士”。