2012-11-26 15:22　 川北在线综合报道

　　从10月26日到11月16日，《家天下》连续推出四期旅游地产专题，涉及迪拜、海南、广东、华东、东北等国内外热门旅游地产集中地。而每个旅游地产热门点都有自己的独门绝技，有的是经历过最疯狂的时期，回落至平稳期；有的则刚刚开始启动，仍在造梦阶段；还有的正在经历黄金时期，沉浸在第一轮收割的喜悦中。而在旅游地产表面一片繁荣的背后，是否酝酿着一定的风险？后续的承接力是否会成为一个旅游地产项目能持续的关键？开发商到底真的要做“旅游地产”还是仅仅是借“旅游”之名圈地？其实，如何才能使旅游地产持续健康的发展，不仅是买家、开发商所要面对的问题，更是各地方政府所要面对的挑战。

　　旅游地产的机遇

　　旅游文化产业还有大把发展空间

　　旅游地产对地方经济的拉动作用显而易见，中国至少27个省区市制订的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业。房企以财力和能力换资源，地方以资源求关注、换发展。有经济学家认为，从政府层面来说，旅游地产在拉动GDP以及增加税收与就业方面具有一定的作用。从中国的“十二五”规划来看，也是希望把旅游业初步建设成为国民经济的战略性支柱产业。值得注意的是，有统计数据显示，在美国，旅游文化产业增加值占GDP的比重在18%到25%，在香港则占到9.5%，但中国内地现在不到4%，离成为支柱产业还有很大的发展空间。同时，国际经验表明，一个人旅游基本上会拉动5个人就业，以华侨城为例，其建成后产生的税收为6.6亿元，带动产生的税收为16.9亿元，直接间接创造的就业大约为2.4万个就业岗位。

　　比如海南，就是一夜之间受惠于政策的典型。2010年1月4日，国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，明确提出要将海南建成世界一流的海岛休闲度假胜地，到2020年实现旅游服务设施、经营管理水平与国际通行的旅游服务标准全面接轨的目标。国际旅游岛的定位立时为海南房地产打入一剂强心针，国家政策的助力和人们对中国版夏威夷的发展空间的巨大想象，让海南房产的泡沫瞬间吹大。

　　三问旅游地产

　　高速发展

　　会否埋下隐患？

　　旅游地产拉动地方经济受青睐 发展过快恐现“空置潮”

　　值得注意的是，在很多旅游地产项目中，部分项目是地方政府的重点招商引资项目。城地中国董事长段宏斌认为，地方政府与开发商的利益永远是共生的，在地方政府看来，纯粹做房地产开发不利于地方经济的长久发展，而发展旅游地产却符合其长期利益，且旅游地产前期投资大、品牌效应比较强，需要持续投资，所以政府也会做出一定让利。为了把旅游地产作为启动地方经济发展的动力之一，地方政府频频出台优惠政策。

　　正在海南某房企做营销的谭先生是海南本地人，说起旅游地产，他指着包围着三亚湾的一排排洋房、别墅和酒店告诉记者，“这些房子90%以上都是外地人来住，海南本地人基本不买房，一是自己家里有地，二是也买不起。虽然大量外地人过来也带动了本地的就业，但同时也迅速提升了本地的物价水平。搞得三亚的衣食住行成本甚至比广州还高。”谭先生表示，和上世纪90年代大量投资之后带给海南烂尾潮不同的是，这一轮旅游地产兴起应该不会再出现大批烂尾楼，但“空置潮”的出现恐怕难以避免。“怕就怕现在开发商扎堆而建，等这股旅游地产热潮之后，留给本地人的是已被破坏的海岸线和成片空洞洞又无法拆除的房屋。”

　　这种房屋遍地，空置率超高的景象并不仅仅在海南岛出现，在烟台、威海的大批海景项目、甚至在一些新兴的旅游地产项目中，也开始出现。有不少业内人士认为，现在的旅游地产虽然都打着“旅游地产”的旗号，但大部分项目只是借着“旅游”二字在做“地产”，目的还是为了房屋销售，迅速回笼资金。过分侧重于房屋销售本身，却为今后埋下了巨大的隐患。有开发商告诉记者，旅游地产就是一个“甜蜜的陷阱”，走进去才发现难以自拔，“要做好持续投入10年、20年的准备才能做好一个旅游地产项目，相信之后几年，旅游地产的很多问题会逐步暴露出来。”

　　“野蛮生长”

　　能维持多久？

　　跑马圈地还在继续 快速圈钱后盈利能力已慢下来

　　之所以说旅游地产仍然在“野蛮生长”的状态，主要是指很多旅游地产项目仍在跑马圈地的初级阶段，虽然海南的海岸线圈地运动已基本完成，但圈地运动还在向内陆延续。有开发商透露，目前海南多个大型开发商手里的土地储备，至少够开发到2020年。但经过第一期或者第二期的销售，旅游地产项目的盈利能力已经开始慢了下来。有金融类专家则认为，旅游地产是享受品或者额外的产品，投资额大，经营成本高，回报周期长，相应风险也会更大。比如高尔夫球场、酒店，都是需要长线经营的项目，甚至在做旅游地产时，要与其他投资人、基金机构、信托机构等多方面进行战略合作，一方面可以缓解资金压力，另一方面也可利用更广阔的营销平台，带来更多客源。

　　记者在海南采访时也发现，大量已建好的空置着的房屋，都是项目的第一期产品，当问及之后第二期、第三期，还有规划建设的酒店、商业街几时能推出时，大多数销售人员都表示“不清楚”。即便是连续近几年一直保持海南销售冠军的雅居乐·清水湾项目，CRIC(克尔瑞)的统计数据也显示，该项目2012年上半年的销售总额和去年同期的60.94亿元相比，缩水近50%，而且均价也有所下跌。同时，为了布局旅游地产，有的房企不得不砸入大笔资金，结果是大大推高了自身的负债率。

　　热潮涌动

　　泡沫是否已经产生？

　　“假旅游真地产”项目多 “以小博大”资金实力受考验

　　有分析认为，大部分旅游地产项目都是“假旅游真地产”，即借旅游地产之名，变相进行房地产开发，推销旅游地产主题项目周边的房地产，而买房的客户多是为了满足一时度假与升值的目的，却不得不在房屋交付后面临“高空置率”、无配套、无医疗等问题。尽管现在越来越多开发商自己花大力气做配套，包括做商业街、餐厅、社区医疗站、公交站等，但各地医保的无法共享也是制约买家常住的重要原因。因工作调动举家搬到海口工作的胡先生告诉记者，他每次回广州都会尽量到定点医院多开点药，“我的户口在广州，海口的医院用不了广州的医保卡，看个感冒都要自己掏几百块钱。虽然海口空气质量比广州好很多，而且温度也适合老人家长住，但父母年龄到了70多岁后，恐怕还是要回广州住才能负担得起医药费、检查费和住院费。”

　　所以，亦有开发商认为，目前很多地方政府对旅游地产的开发节奏、规划、管控都不到位，让旅游地产在短期内突然爆发，再过几年可能会有更多问题出现，甚至不排除有的地方又会出现烂尾潮。颐和地产执行董事、副总裁赵永爽在接受记者采访时直言不讳——做旅游地产要做好至少守10年的准备，“现在做旅游地产的基本都是原先做住宅商业地产的人在搞，的确缺乏冷静和沉淀。有的项目会第一、二年卖得很好，从第三年开始销售速度下来了，这时因为前期为了图便宜博升值的买家已消化完毕，进入发展期更多买家会观望开发商是否会对这个项目继续投入，所以要想把一个旅游项目做好做成熟，则需要大约15年的时间。”

　　另外，越来越多大型的旅游地产项目，亦有资金链随时出现问题的可能。有分析显示，目前正在开发建设的旅游地产项目，超过一半开发规模在600亩以上，基本需要数十亿，甚至上百亿的投资，而有的项目的投资金额甚至超过了开发公司的总资金规模，不少企业正在玩“以小博大”、“蛇吞象”的游戏，甚至被指实际目的并不是做“旅游地产”，实质仅仅是找理由先“圈地”。

　　前景探讨

　　分时度假还远未形成气候

　　旺季不饱，淡季罗雀可以说是很多旅游地产项目的现状，如何让买家的房屋能够保值、增值，其实是各个旅游地产项目是否能继续吸引外来买家购买，从而有更多资金进行连续开发的关键。

　　途家网联合创始人兼首席执行官罗军认为，旅游地产买家所面临的主要问题是如何养护和如何让房屋增值，如果一个买家买了旅游地产项目，好不容易度一次假却要把大量时间花在搞卫生、洗床单等事情上，他下一次都未必会再来，也不会认为买旅游地产项目是一笔划算的买卖，甚至会导致很多项目连物业管理费都收不起，影响整个项目的后续发展。

　　有业主选择将房屋交给专门的小型家庭旅馆运营公司，图个旱涝保收。在三亚经营双鱼座海景公寓的孙小姐告诉记者，他们公司以一年5万元将房屋从业者手里租过来(精装修房)，帮业主打理，有需要的游客可以选择月租、周租或者日租。而不管当年实际租赁情况的好坏，业主都能得到固定收益。同时，万科等大型开发商也会考虑自己帮业主打理房屋及进行增值服务，海南万科房地产开发有限公司王永飚总经理表示，他们会在三亚的两个项目中，考虑为业主开展委托打理服务以及全委托服务，将来游客或者万科其他项目的业主，也可以通过万科预订业主委托管理的三亚房产在度假时居住。

　　而在国外非常流行的分时度假则在国内旅游市场还未成气候。据了解，分时度假(TIMESHARE)从实质上看，是介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。旅游地产中分时度假酒店(公寓)就是加入了分时度假交换体系的“时权酒店”。在分时度假产品中会涉及多方主体：开发商，拥有房产产权；销售商，作为开发商的销售代表向公众销售分时度假产品；度假房产管理公司，管理和维护分时度假房产；分时度假交换公司，向具有分时度假房产使用权的消费者(会员)提供不同地区之间的分时度假产品交换业务；其他还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假相关的专业群体。在我国现阶段，分时度假产品中的各方主体发展不平衡，全国可发展分时度假的产品有上千处，但专业的销售商不到20家，真正在运作点数制进行交换的系统更是屈指可数。 不过，分时度假在全球的稳健发展已经预热了中国市场，为全球分时度假行业提供相关产品和服务的最大供应商RCI公司也有意与中国公司共同建设分时度假市场。

　　前车之鉴：

　　过度吹胀的泡沫

　　终有破碎的一天

　　作为世界的旅游地产发展热土，阿联酋的迪拜楼市再疯狂亦无法抵挡金融风暴的吹袭。在2006年到2008年经历了高速发展的迪拜，目前楼价也仅回到了高峰期的六成左右。而当初在投资浪潮中匆匆上马的很多偏远和未做好前期市场调查的项目，则现在还是烂尾或不成功状态。可以说，在最疯狂时期杀入迪拜楼市的投资者，目前仍被深度套牢。

　　而在2010年春节后杀入海南楼市的买家，除了少数当时靠卖筹赚到钱外，绝大多数买家也同样被套牢。虽然并非旅游地产项目，但是鄂尔多斯亦是靠“画饼”吹出来的典型。在房市崩塌以后，鄂尔多斯现在到处是停工的烂尾楼和焦急的讨债者。鄂尔多斯市政府提供的数据显示，2011年前11个月，鄂尔多斯市新开工1005.9万平方米住宅，加上前两年的续建项目，共有2225.3万平方米。（记者 陈白帆）