2012-11-27 19:57　 川北在线综合报道

　　两栋摩天大楼，男女主人公分别隔着玻璃幕墙在诉说着心里话，这是我们经常在影视作品里看到的一幕。当各种各样的商业充斥着写字楼的时候，我们突然发现，省会的写字楼也开始像影视作品里一样鳞次栉比。在一栋栋写字楼拔地而起时，省会的房地产市场发生了哪些变化？来自一线城市的5A级写字楼会不会水土不服呢？

　　产品

　　写字楼供应量加大

　　随着房地产市场的发展，写字楼这种产品也逐渐进入了普通投资者的视野。 中央悦城销售经理马玉洁说，虽然石家庄早就开始有写字楼这种产品，但是其大量上市还是从2010年开始，而具有先进水平的高品质写字楼大都是近两年才出现。

　　北京中原房地产经纪有限公司策划师寇鹏亮也表示，2008年开始，省会石家庄的建设力度加大，井喷的商业地产项目中几乎都配备了写字楼产品。随着2008年以来各个项目的建设周期逐渐结束，近年来商业地产项目的上市量也越来越多。

　　分析报告显示，石家庄第三季度商业营业用房上市面积65.51万㎡，商品房住宅上市面积64.11万㎡，数据显示商业营业用房上市面积逐渐靠近商品房上市面积，而这其中包含着大量的写字楼产品。

　　全国工商联商业地产委员会副主任陈俊说，近年来建设的城市综合体项目比较多，这些项目基本都是裙楼为商业，或五层以下为商业、餐饮、休闲娱乐设施，而五层以上多设计为办公写字楼。因此随着城市综合体项目投入使用，写字楼的供应量也在加大。

　　品质得到快速提升

　　省会的写字楼市场在数量增加的情况下，品质也迅速得到了很大的提升，直接与国际先进水平接轨。

　　马玉洁回忆说，以前很长一段时间，石家庄都没有真正意义上的写字楼。街边的一栋多层建筑会被几个公司分别租下来用来办公。后来省会开始出现高层写字楼，但是这些早期写字楼的配套设施大多不是很完善，电梯少是写字楼的通病。此外有的写字楼甚至用电都跟不上，电器一开多就会掉闸。

　　而近年来，随着市场的发展以及一些一线房企的进入，省会写字楼的水平也快速提升，先后出现了中央悦城、新源NASA、勒泰中心、苏宁广场等多个5A级写字楼项目，同时还吸引了第一太平戴维斯、戴德梁行等国际级的高端物业管理公司入驻。“省会的写字楼不论在硬件上还是在软件上都开始与国际先进水平接轨。”他说。

　　目前石家庄市场上的高端写字楼都是近两年建设的，有的虽已达到入住水平，但是大规模地投入使用还是要等到明年。“明年石家庄的写字楼市场就是真正迈入5A时代。”寇鹏亮说。

　　成交

　　销售价格暂时下探

　　写字楼数量激增，是否也带来价格的下跌呢？记者走访市场发现，目前省会写字楼的销售价格确实有下探的迹象。

　　“随着产品的逐渐升级、完善，一直以来写字楼的价格都是一个上涨的趋势。”马玉洁说，在2008年前后，好一点的写字楼基本也就每平方米7000元左右，现在稍好一点的写字楼都要在万元左右，而这还是毛坯房的价格。

　　但今年写字楼销售一直处于一个比较平稳的态势，近期还有下探的迹象。寇鹏亮举例说，中山路沿线的一个写字楼项目报价接近每平方米14000元，现在打出每平方米12000的价格。省会东南的一个5A级写字楼项目每平方米也降价了2000多元。

　　石家庄勒泰房地产开发有限公司副总凌志诚分析说，这些项目调整价格与其年底回笼资金不无关系，同时也与市场需求不足有关。在住宅产品的带动下，整个房地产市场还存在观望氛围，这也影响到了写字楼的销售。

　　与销售不同，在租赁方面，写字楼的价格一直处于稳定的趋势。寇鹏亮说，现在在石家庄，好一点的写字楼租赁价格在3元/月/平方米左右，当然也有1元多的，相对于一线城市还是低很多。

　　整层买家频频出现

　　除了房企为回笼资金，事实上，成交量的缩小也是写字楼价格下降的一个原因。业内人士纷纷表示，目前写字楼的成交表现比较平淡。“省会南部一个项目一直都卖不出去，降价之后才卖掉几层。”寇鹏亮说。

　　虽然写字楼的售价比较高，成交情况乏善可陈，但是今年写字楼的整层买家还是频频出现。省会有的项目干脆就不散售，只整层出售。马玉洁说，他所在的项目虽然也散售，但是整层买家偏多，散售买家偏少。

　　而在写字楼的买家中，有很多都是企业买来自用办公的。凌志诚介绍说，保险、证券、银行等金融行业企业购买高端写字楼的比较多。此外，规模加大的能源公司和需要设计总部基地的公司也会整层购买写字楼用于办公。另外，个人投资写字楼的也不少。“个人投资者也有购买整层的。”凌志诚说。

　　后市

　　明年市场可以期待

　　“虽然今年的写字楼市场乏善可陈，但是我认为明年的市场还是可以期待的。”凌志诚说，经过调研发现，目前石家庄有写字楼需求的企业不在少数，有能力进入写字楼的企业也非常多。但是受经济形势、成本等多种因素的影响，目前这些企业暂时还没有出手购买。此外，由于高端写字楼近年来才刚刚进入市场，很多企业还没有真正认识到这类产品，需要逐步培养意识。“其实对于企业来说，写字楼就是刚性需求。”

　　马玉洁也表示，高端写字楼就是企业的刚性需求，就像住宅的刚性需求置业者一样，有需求但是只有价格和自己的经济实力匹配时才会出手。目前很多公司都已意识到办公环境对于提升自身品牌的重要性，而随着一些企业规模的不断壮大，成长型企业也会成为高端写字楼的迫切需求者。

　　寇鹏亮说，目前北京一些企业因其租金高搬离了CBD(中央商务区)，而这种情况在石家庄还不会出现，毕竟石家庄的写字楼市场还处于初期发展阶段。事实上，这个市场还没有达到饱和状态，写字楼还是很多企业的刚性需求。随着经济的发展，写字楼的需求将越来越大。(陆征)