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杭州运新花苑业主诉相邻地块调整控规 一审胜诉

2012-12-05 07:43  川北在线综合报道

  这已经是记者这个月以来采访的第二起类似案件了。同样的起诉原因:原告发现相邻地块调整了控规和容积率,要求撤销规划许可;同样的被告:规划部门;同样的判决结果:原告方胜诉。只不过,这一次起诉的主角是杭州运新花苑的43位业主。他们告的是小区旁边的杭房·江南御府容积率不符合控规。

  究竟是拿地之后开发商调整了容积率,还是开发商压根就不知道这回事?

  担心新楼遮挡阳光,一查资料发现容积率被提高了

  运新花苑是位于三堡的一个小区,2010年初左右,陆先生(化名)和邻居们拿到了新房的钥匙并陆续入住。就在2010年7月份左右,杭州市规划局在小区里贴了公示,说紧邻运新花苑三区的东南地块要造房子,总高100米,容积率3.2。

  “当时很多业主不同意,觉得对面的房子太高了,以后肯定要影响采光和通风。”陆先生说,根据大家的要求,杭州市规划局又召开了听证会。直到2011年10月份左右,又出了一张公告,“跟2010年的公示内容差不多,说批准建设。”

  在看到了公告内容后,小区业主们还了解到,这个地块上要建的江南御府楼盘,已经拿到了建设工程规划许可证,这就意味着,马上就能施工了。

  “到了这样的地步,就只能走司法途径了。”陆先生说,业主们原来的出发点是,不想让对面的房子造得太高以影响自己这个小区的采光,可后来在查阅了一系列的文件之后,他们惊讶地发现,事实比他们看到的更惊人,因为江南御府这块地的容积率发生了变化,从2.5变成了3.2!这意味着,这块出让面积32745平方米的地,至少要多建约23000平方米的房子!

  “调整容积率是个大事情,不仅意味着开发商的房子会造得更高,而且可售的面积也会增加不少。”陆先生和其他的业主很气愤,2012年7月4日,共43位业主将核发建筑工程规划许可证的杭州市规划局,告上了法庭。

  土地出让时容积率已做调整,开发商觉得自己很冤

  但是,这起官司中的第三人,事件主角之一的江南御府,其实不是更改容积率的始作俑者。

  江南御府所在的这块地,在土地市场中标号为(2009)22号。2009年7月,在经过40轮报价,用时一个小时的对决之后,由杭州房地产开发有限公司竞得,当时楼面地价9545元/平方米,总价突破10亿元。

  地块公开资料信息显示,该地块坐落在江干区三堡R21-11地块,东、西、北都至运新花苑,南至景御路,出让面积32745平方米,容积率3.2。

  也就是说,当时土地出让的时候,容积率就已经是3.2了。

  江南御府的开发商,杭州和祥房地产有限公司是当初的拿地方,是杭州房地产开发有限公司(以下简称杭房)的子公司,记者致电并短信给杭房董事长樊文兴,不过并没有得到回复。

  后来,记者从一位知情人士X先生处了解到,杭房在这件事上也觉得很吃亏,“拿地的时候公开资料上就是这个容积率,调整是在拿地之前,开发商哪里知道之前数字已被调整过呢?”X先生说,据他所知,运新花苑属于经济适用房用地,容积率调整,可能是由于当时建设时出现资金缺口,于是将原本属于运新花苑的三堡D地块容积率调高,并拿出来进行土地拍卖。

  “听说这块地的土地款已经全部付清了,一般来说,拿地一年左右就能开工建设,两年应该可以进入销售,不过从2009年7月份到现在,已经两年半过去了,这块地不仅没进入销售,工程才刚刚要出地面。”X先生认为,开发商在这件事情上也当了冤大头,“10个多亿的土地款付出去了,地基也是按照3.2的容积率造的,这个成本真不好说。”

  一张意见书,更改了容积率

  那么从2.5调整到3.2究竟是发生在什么时候?

  “这个事情说来话长,江南御府这块地,和运新花苑原来都是在一起的,容积率都应该是2.5。”陆先生说,根据2006年的《杭州市三堡单元控制性详细规划》,江南御府地块属于三堡D地块(三堡单元R21-13),当时的容积率是2.5。 不过在2008年,杭州市规划局的《建设项目选址意见书》上,三堡D地块被改名为“三堡单元R21-11”,容积率改为3.2。

  而2009年的那场土地拍卖,正是依据了这次的相关数据。

  简单点说,就是江南御府这块地在出让的时候就不符合控规。

  为什么要调整容积率,在杭州市规划局发给记者的采访回复中说:(2009)22号地块容积率调整的依据是经审查后的选址论证报告。除此之外,并没有更多的解释。

  相关规划部门究竟能不能根据一份《建设项目选址意见书》就违反控规上的相关规定?

  在杭州市西湖区人民法院10月22日对此事的判决书上,记者看到法院是如此判决的:根据2008年1月1日起施行的《中国人民共和国城乡规划法》第四十八条第一款规定,“修改控制性详细规划的,组织编制机关应当对修改的必要性进行论证,征求规划地段内利害关系人的意见,并向原审批机关提出专题报告,经原审批机关同意后,方可编制修改方案。”被告于2008年6月10日作出公文处理简复单,将涉案地块容积率修改为3.2,未依上述条件和程序。(记者 金歆)

[责任编辑:毛青青]
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